Construção de habitação cai em 2026 à espera do IVA a 6%

A construção de habitação está a recuar desde o final de 2025, e os indicadores relativos aos primeiros meses deste ano confirmam o cenário mais negativo.

Licenças de construção e reabilitação em queda

Segundo os dados da atividade do sector da construção recolhidos pela Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas, foram registadas 3075 licenças para projetos de construção e reabilitação habitacional em todo o país nos dois primeiros meses de 2026. Este valor corresponde a uma descida de 15,9% face ao período homólogo do ano anterior. O abrandamento também se verifica no número de novos fogos licenciados, que diminuiu 13,3%, para 6230 alojamentos, comparando com os 7184 fogos licenciados no mesmo período do ano passado.

Entre os vários fatores que explicam a contração da atividade está a suspensão temporária de alguns projetos. Os respetivos promotores continuam à espera de esclarecimentos sobre a legislação relativa à aplicação de IVA a 6%, bem como das alterações aos pedidos de licenciamento apresentados junto das câmaras municipais necessárias para beneficiarem das novas regras. Atualmente, a taxa de IVA aplicada à construção é de 23%.

No caso da reabilitação de imóveis nos centros urbanos, o ritmo mais lento resulta sobretudo da incerteza criada depois de o Supremo Tribunal Administrativo (STA) e o Tribunal Constitucional (TC) terem decidido a favor do Fisco em processos relativos à taxa de IVA aplicável. Em causa estão projetos situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), mas sem uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada. Esta interpretação levou a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) a exigir IVA a 23%, em vez dos 6% que tinham sido inicialmente considerados aplicáveis.

A situação inquieta os profissionais do mercado, que entendem que poderá intensificar a falta de casas disponíveis e transformar 2026 em “mais um ano perdido”. Ainda assim, concordam que a redução do IVA na construção pode ajudar a moderar os elevados custos de construir.

As medidas relativas ao IVA a 6% para construção e arrendamento acessível foram apresentadas pelo Governo em outubro passado e aprovadas em Conselho de Ministros a 27 de março. Contudo, o diploma ainda não entrou em vigor. Questionados pelo Expresso, nem o Governo nem a Presidência da República explicaram a razão do atraso. Quanto ao regime de IVA aplicável aos projetos de reabilitação nos centros das cidades - muitos já concluídos e vendidos -, os construtores e promotores imobiliários começaram a receber, nos últimos meses, as liquidações adicionais.

Num dos casos relatados ao Expresso, um promotor desenvolveu no Grande Porto um empreendimento residencial com 40 frações, já vendidas e escrituradas. Os preços médios situaram-se entre €160 e €170 mil para T1 e entre €220 e €230 mil para T2. Depois de um investimento de €7 milhões, recebeu uma notificação para pagar €1,1 milhões correspondentes aos 17% de IVA em falta.

Promotores imobiliários aguardam clarificação da legislação no IVA a 6%

Telmo Azevedo, responsável da consultora JLL, salienta que o período entre o anúncio da redução do IVA e os debates parlamentares gerou expectativas sobre os termos da aplicação da medida, os critérios de elegibilidade e uma possível retroatividade. Embora o decreto-lei regulamentar ainda não tenha sido publicado, afirma que “já observamos promotores a estruturar projetos de construção nova com base nas regras conhecidas”.

Na sua perspetiva, esta circunstância fez com que “vários projetos tenham ficado em compasso de espera, aguardando confirmação de elegibilidade, o que se traduziu numa redução visível na submissão de novos pedidos de licenciamento neste início de 2026”.

Telmo Azevedo chama a atenção para o paradoxo atual: “uma medida desenhada para acelerar projetos e viabilizar nova oferta habitacional a preços mais acessíveis está, pela indefinição dos seus contornos, a contribuir temporariamente para uma retração da atividade construtiva”.

Manuel Maria Gonçalves, diretor executivo da APPII, associação representativa de promotores e investidores imobiliários, também defende a publicação urgente do diploma. O objetivo é eliminar a incerteza no mercado e permitir avaliar, finalmente, o efeito real da medida no reforço da oferta e, como se prevê, na redução dos preços finais para quem compra habitação própria e permanente.

O responsável sublinha que as dúvidas instaladas no mercado só desaparecerão com a publicação integral da legislação. “Esta situação está a criar instabilidade no mercado e não está a ajudar em nada o sector”, afirma.

IVA a 23% trava reabilitação urbana

Quanto à aplicação de IVA a 23% em projetos de reabilitação localizados em zonas ARU, o dirigente da APPII refere que está a ser procurada uma solução para um problema que atinge numerosos promotores. “Estamos, em conjunto com o Governo, autarquias e com a AICCOPN, a estudar uma solução e, por isso, avançámos, juntamente com a consultora Ernst & Young, para um estudo que pretendemos apresentar em breve”, declara. Muitos destes casos estão a ser contestados em tribunais arbitrais.

Nos dados relativos à atividade do sector, a AICCOPN assinala ainda que o licenciamento de obras de reabilitação registou “um recuo homólogo de 20,1% até fevereiro de 2026”.

A associação salienta igualmente que os dados de licenciamento abrangem apenas as operações sujeitas a controlo prévio dos municípios, pelo que não representam a totalidade das intervenções de reabilitação em curso. Nos dois primeiros meses de 2026, o consumo de cimento recuou 9,8% em termos homólogos, fixando-se em 561 mil toneladas.

Em resposta às perguntas enviadas pelo Expresso, o departamento de comunicação da Câmara Municipal de Lisboa alerta que os dados mais recentes revelam uma redução da atividade, tanto na construção nova como na reabilitação. Acrescenta que os processos de licenciamento “não permitem determinar, com rigor, se os projetos se destinam a cumprir os critérios associados à aplicação da taxa reduzida de IVA”.

Agentes do mercado dizem que a indefinição legal faz de 2026 “mais um ano perdido”

A autarquia acrescenta que a CML “não dispõe de informação que lhe permita avaliar ou monitorizar, de forma direta e fiável, a adesão das empreitadas aos requisitos definidos pela AT”.

E refere ainda que “estar numa área de reabilitação urbana não garante, por si só, a aplicação do IVA reduzido, nem permite avaliar o impacto dessa medida nos preços, nas rendas ou na forma como os imóveis são utilizados”.

A descida no número de licenças para projetos de construção e reabilitação habitacional surge acompanhada por outros indicadores que confirmam o enfraquecimento da atividade construtiva.

Vendas de materiais e consumo de cimento recuam

José de Matos, consultor da direção da Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção (APCMC), considera que “a espera pela legislação do IVA a 6% tem um forte impacto na atividade do sector”. Destaca também a falta de confiança provocada na reabilitação desde que a AT iniciou os primeiros processos de cobrança do IVA em falta. “Esta situação afetou muitos empresários, gerou desconfiança e está a encravar a reabilitação”, afirma.

De acordo com o Inquérito de Conjuntura da APCMC, no primeiro trimestre do ano “observou-se uma quase estagnação das vendas do sector, as quais ficaram claramente abaixo das expectativas”, apesar de as previsões do último trimestre de 2025 já anteciparem um abrandamento do crescimento.

José de Matos refere que foram as empresas retalhistas, que previam um aumento expressivo das vendas neste período, as que acabaram por registar resultados negativos.

Os retalhistas de materiais de construção, que comercializam uma ampla variedade de produtos indispensáveis para obras, remodelações e bricolage, são diretamente afetados pela diminuição da atividade da construção. Na sua opinião, a situação foi ainda agravada pelas “dificuldades vividas na zona Centro do país”, após as tempestades registadas nos primeiros dois meses do ano.

Além da quebra nas vendas, a APCMC avisa que “os preços de venda apresentaram uma clara tendência de subida, como é habitual no primeiro trimestre do ano, mas com uma intensidade maior, que ficará a dever-se ao aumento do preço da energia (devido à guerra no Médio Oriente)”.

José de Matos considera que, se a atual situação no Golfo Pérsico se mantiver, o impacto nos preços dos materiais de construção será “significativo, sobretudo a partir de junho e julho”. Caso o aumento chegue aos 10%, “terá um impacto no preço final da construção”.

A redução do número de licenças aponta também para uma quebra do investimento, que poderá estar relacionada com a escassez de mão de obra e com o aumento do seu custo. Este é particularmente mais elevado nas intervenções de reabilitação do que na construção nova, somando-se ainda os preços “proibitivos” alcançados pelos imóveis destinados a reabilitação nos centros urbanos.

Com Rita Robalo Rosa