Terreno edificável na Bretanha: um novo PLU impede a construção da casa

Na Bretanha, um particular pensava construir a sua casa num terreno declarado edificável. Uma alteração do PLU mudou tudo, com pesadas consequências financeiras.

Num artigo dedicado a um litígio imobiliário, o site de notícias Actu.fr relata como um comprador bretão se tornou proprietário de um terreno que passou a não ser edificável após a revisão do plano local de urbanismo (PLU). O caso demonstra a fragilidade jurídica de determinados projetos de habitação e os riscos para os compradores que confiam apenas na indicação «terreno edificável» num anúncio.

Um terreno comprado para construir uma casa… e depois reclassificado

Os acontecimentos decorrem em França, num município da Bretanha que reviu recentemente o seu PLU. Um particular compra um terreno apresentado como edificável, com um projeto bem definido de construção de uma moradia unifamiliar. A compra é formalizada, o financiamento é acionado e os primeiros desenhos do projeto começam a ganhar forma.

Alguns meses mais tarde, o município aprova um novo PLU. O terreno em causa vê então alterada a sua classificação urbanística: passa de uma área aberta à construção para uma zona onde qualquer nova construção é proibida ou severamente limitada. De um momento para o outro, o projeto de casa fica envolto em incerteza.

Um terreno comprado como «edificável» pode perder esse estatuto se o PLU for alterado entre a aquisição e a efetiva entrega do pedido de licença de construção.

Segundo o relato da Actu.fr, o comprador fica, assim, numa situação paradoxal: é legalmente dono do terreno, mas já não pode construir a casa que inicialmente tinha planeado.

O que muda, na prática, o novo PLU para este proprietário?

O PLU é o documento urbanístico de referência de cada município e estabelece as regras de construção: zonas edificáveis, alturas, densidade, usos do solo e proteções ambientais. A revisão deste documento pode afetar imediatamente a possibilidade de construir num lote.

Neste caso, a alteração do PLU provocou:

• A eliminação da possibilidade de construir uma moradia unifamiliar no terreno.
• A perda de interesse do terreno para uso habitacional.
• Uma possível desvalorização no mercado imobiliário local.

O proprietário deixa de poder apresentar um pedido de licença de construção compatível com as novas regras. Caso entregue um processo, arrisca-se a uma recusa sistemática por incompatibilidade com o regulamento do PLU em vigor.

Um impacto financeiro difícil de suportar

Para o comprador, a questão é sobretudo financeira. Pagou um valor correspondente a um terreno para construção, geralmente muito superior ao de um terreno agrícola ou natural. A impossibilidade de construir transforma a aquisição num investimento pouco rentável.

A alteração do PLU pode retirar uma parte significativa do valor de um terreno comprado para construção, sem que o proprietário tenha cometido qualquer erro.

Quanto ao projeto de casa, terá de ser adiado ou abandonado. Será então necessário procurar outro terreno ou reorganizar por completo o plano de vida, por vezes quando já existe crédito contratado.

Que responsabilidades podem existir quando um terreno passa a não ser edificável?

Uma situação deste tipo levanta naturalmente a questão dos meios de recurso. O comprador pode questionar se o vendedor, o notário ou o município têm alguma responsabilidade. A Actu.fr relata um litígio sobre este tema, uma vez que o comprador considerava que a classificação de «edificável» lhe tinha sido apresentada como garantida.

No direito francês, há várias vias possíveis, mas o seu êxito depende muito das circunstâncias concretas:

• A responsabilidade do vendedor pode ser acionada se este tiver prestado informações inexatas ou enganosas sobre a possibilidade de construir no momento da venda, ou se tiver omitido uma informação importante de que tinha conhecimento.
• O notário deve confirmar a classificação urbanística aplicável na data da venda, embora nem sempre possa antecipar uma revisão do PLU que ainda não tenha sido aprovada.
• O município só pode ser responsabilizado em casos muito restritos, por exemplo perante um erro manifesto na aprovação do novo PLU ou o incumprimento de um compromisso expresso.

Quando o PLU é alterado depois da assinatura, sem que a revisão já estivesse decidida ou suficientemente avançada, é frequentemente difícil para o comprador obter o reconhecimento de um prejuízo indemnizável. A jurisprudência francesa é exigente quanto à responsabilidade de um vendedor ou de uma autarquia neste tipo de cenário.

O papel do certificado de urbanismo

Um elemento essencial neste género de processo é o certificado de urbanismo. Existem duas modalidades:

• Certificado de urbanismo informativo: limita-se a indicar as regras urbanísticas aplicáveis a um terreno numa determinada data, incluindo classificação, servidões e impostos.
• Certificado de urbanismo operacional: além dessas informações, esclarece se um projeto concreto é viável no lote, como uma casa, uma ampliação ou outro tipo de obra.

Um certificado de urbanismo operacional positivo congela, em princípio, as regras urbanísticas aplicáveis ao projeto durante um determinado período, mesmo que o PLU seja alterado.

Em muitos processos, a falta de um certificado de urbanismo operacional antes da compra fragiliza a posição do adquirente. Se o documento não for pedido, ou se abranger apenas informação geral, o futuro proprietário fica mais exposto a uma posterior alteração do PLU.

O que este caso altera para um futuro comprador em França

Para um leitor francês que esteja a ponderar comprar um terreno, este caso bretão evidencia vários aspetos a verificar. O PLU, documento que pode ser consultado gratuitamente na câmara municipal ou no site do município, não é imutável. Uma revisão pode ser iniciada pela autarquia e prolongar-se durante vários anos.

Antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda de um terreno anunciado como «edificável», os profissionais do setor imobiliário recomendam habitualmente:

• Consultar detalhadamente o PLU, incluindo os mapas de zonamento e o regulamento escrito.
• Questionar o serviço de urbanismo da câmara municipal sobre eventuais projetos de revisão do PLU.
• Pedir um certificado de urbanismo operacional com a descrição do projeto de casa.
• Confirmar a existência de servidões, como riscos naturais, proteções paisagísticas ou patrimoniais.

Em França, a responsabilidade de assegurar a viabilidade de um projeto recai em grande medida sobre o comprador, ainda que o notário e o vendedor tenham deveres de informação. Um terreno classificado como edificável na data da venda pode ver as suas condições de edificabilidade alteradas ao longo do tempo, sobretudo se o pedido de licença de construção não for apresentado rapidamente.

O enquadramento jurídico francês do PLU

O PLU é regulado pelo Código do Urbanismo francês. Deve respeitar princípios nacionais, mas atribui uma margem de decisão considerável aos municípios e às entidades intermunicipais. Os objetivos frequentemente assumidos passam pela densificação, pelo combate à expansão urbana e pela proteção dos espaços naturais ou agrícolas.

A revisão de um PLU segue um procedimento próprio: estudos prévios, debate no conselho municipal ou comunitário, consulta pública e aprovação final. Os proprietários de terrenos podem pronunciar-se durante a consulta pública ou enviar observações por escrito, mas isso nem sempre impede a reclassificação para uma zona não edificável.

Um terreno pode manter-se legalmente «numa zona a urbanizar» e, ainda assim, tornar-se na prática não edificável se o novo regulamento impuser condições impossíveis de cumprir por um particular.

Algumas zonas estão também sujeitas a documentos supramunicipais, como os esquemas de coerência territorial (SCoT), que podem limitar as possibilidades de novas construções na periferia das cidades.

Como ainda é possível assegurar um projeto de casa

Perante este tipo de risco, os profissionais do urbanismo e do notariado apontam várias estratégias:

• Prever condições suspensivas no contrato-promessa, como a obtenção de um certificado de urbanismo operacional favorável ou de uma licença de construção sem possibilidade de recurso.
• Agir rapidamente entre a aquisição e a apresentação do pedido de licença de construção, para beneficiar das regras aplicáveis no momento da assinatura, quando a lei o permita.
• Recorrer a acompanhamento especializado de um arquiteto ou construtor habituado às regras urbanísticas locais.

Outro aspeto frequentemente salientado prende-se com a flexibilidade do projeto: um terreno pode continuar parcialmente edificável, ou permitir construção sob determinadas condições relativas a afastamentos, implantação ou altura. Um projeto mais modesto ou implantado de outra forma pode, por vezes, cumprir o novo PLU, mesmo que o plano inicial tenha de ser revisto.

O que significa «terreno edificável» na linguagem corrente

Na linguagem comum, a expressão «terreno edificável» é muitas vezes usada para identificar uma parcela situada numa zona urbana ou urbanizável à luz do PLU. Na realidade, o conceito é mais complexo. Um terreno pode estar numa zona edificável, mas:

• estar sujeito a exigências de acesso, arruamentos ou infraestruturas difíceis de cumprir;
• ser afetado por riscos, como inundações ou deslizamentos de terras, que limitem as autorizações de construção;
• estar abrangido por proteções, como monumentos históricos ou sítios classificados, que imponham regras rigorosas.

O caso relatado pela Actu.fr recorda que a compra de um terreno continua a ser uma operação complexa, muito dependente do direito do urbanismo. A designação «edificável» num anúncio imobiliário não dispensa uma verificação aprofundada, sobretudo quando o projeto de casa representa a maior parte do orçamento e do projeto de vida do comprador.