Habitação em Portugal: a mobilidade para expandir as cidades

Habitação em Portugal: o desafio da distribuição e da mobilidade

O debate sobre a habitação em Portugal continua a assentar na ideia de que, para equilibrar um mercado cada vez mais condicionado pelo desequilíbrio entre oferta e procura, é necessário construir mais. No entanto, torna-se cada vez mais claro que a questão deixou de se limitar ao reduzido número de casas disponíveis nas cidades. Está igualmente relacionada com a forma como essas habitações se distribuem e, sobretudo, com a incapacidade de as cidades crescerem funcionalmente para lá dos centros urbanos.

As cidades portuguesas mantêm uma dependência excessiva dos respetivos núcleos históricos. É aí que se concentra a maior parte dos empregos e serviços, levando a procura a permanecer nas zonas com menor margem para expansão. Lisboa é atualmente um dos casos mais evidentes desta realidade.

Romper este ciclo exige permitir que a cidade se desenvolva para além do seu núcleo tradicional. Para tal, é essencial encarar as acessibilidades como impulsionadoras do desenvolvimento urbano. Nas cidades contemporâneas, a geografia é cada vez menos definida pela distância em quilómetros e cada vez mais pelo tempo de deslocação. Quando viajar deixa de ser um obstáculo, morar fora do centro deixa de significar uma perda de qualidade de vida. Só uma rede de transportes públicos eficaz permite que a cidade cresça de forma orgânica.

Metro de Lisboa e novas frentes urbanas

O mercado já oferece alguns exemplos do efeito favorável desta lógica. De acordo com o estudo Realty Premium Market 2026, áreas como o Lumiar e Marvila registaram crescimentos muito significativos na oferta disponível. O Lumiar aumentou 132%, com mais 327 fogos, enquanto Marvila apresentou uma subida de 136%, correspondente a mais 225 fogos, afirmando-se como uma das novas frentes urbanas da capital.

Ainda assim, não basta. Continua a faltar escala. Ao observar capitais como Londres, Paris ou Madrid, percebe-se facilmente a influência estrutural da mobilidade no respetivo crescimento. Nessas capitais, é perfeitamente normal viver a 30 ou 40 quilómetros do centro, porque as redes de transportes permitem aos cidadãos deslocarem-se de forma rápida e confortável. Isto possibilita a criação de novos polos urbanos e o alargamento do centro económico para além dos núcleos centrais. Dou frequentemente o mesmo exemplo: se sobrepuséssemos a rede de metro de Londres a Lisboa, haveria linhas até Mafra. É exatamente essa dimensão que ainda falta às cidades portuguesas.

Neste enquadramento, o metro tem um papel decisivo. Os projetos de expansão do Metro de Lisboa são indícios positivos de que esta perspetiva começa a ganhar força. A construção da Linha Circular, a expansão da Linha Vermelha e o projeto da futura Linha Violeta demonstram uma tentativa de reorganizar a cidade através da mobilidade, reforçando simultaneamente a sua capacidade de expansão.

Atrasos nos transportes públicos e pressão na habitação

O problema é que o avanço continua a ser demasiado lento. A conclusão da Linha Circular tem acumulado atrasos e está agora prevista para 2027; a expansão da Linha Vermelha mantém-se sem uma data definida para o início das obras; por sua vez, o progresso da Linha Violeta encontra-se condicionado por processos burocráticos. Esta situação tem consequências diretas no mercado. Enquanto estes projetos não se concretizarem, a cidade não evolui e a pressão continua concentrada em zonas onde já é elevada.

Adiar decisões e prolongar calendários significa também continuar a retardar a resolução do problema da habitação. As cidades indicam claramente as direções em que podem expandir-se. Falta assegurar a visão e a capacidade de execução indispensáveis para converter esse potencial em crescimento efetivo.