Imobiliário português: olhar para além do centro de Lisboa

Durante mais de uma década, Lisboa foi a grande protagonista do imobiliário português. As notícias internacionais atraíram sucessivas vagas de turistas, investidores do Visto Gold, reformados e nómadas digitais, seduzidos pela elevada qualidade de vida, pelo clima e pelos preços acessíveis. Os bairros transformaram-se, os preços subiram e a procura oriunda de todo o mundo pouco indicava abrandamento.

Foi, sob qualquer perspetiva, um percurso notável. Contudo, está agora a desenhar-se um novo capítulo.

Quando o sucesso cria as suas próprias limitações

Os fatores que tornaram o centro de Lisboa tão atrativo foram, gradualmente, tornando-o mais difícil de abordar. O solo disponível dentro da cidade é limitado, os processos de licenciamento são demorados e os custos de construção aumentaram de forma significativa. Nas zonas premium, os preços médios rondam atualmente os 6 000 € por metro quadrado e, para as famílias portuguesas que procuram uma casa moderna na sua própria capital, estes valores tornaram-se verdadeiramente difíceis de suportar. Para muitos dos nossos investidores que pretendem iniciar as suas carteiras em Portugal, as rendibilidades no centro da cidade são ainda superadas pelas dos bairros emergentes.

Este desequilíbrio redirecionou naturalmente a procura, criando dinâmicas de investimento interessantes.

A área envolvente de Lisboa disponibiliza algo que o centro da cidade já não consegue oferecer em escala: reservas de terreno, lotes maiores, flexibilidade urbanística e a possibilidade de desenvolver comunidades residenciais modernas, pensadas para os estilos de vida atuais.

Na Maven, começámos a aconselhar os clientes a olhar para além do centro de Lisboa há mais de cinco anos, muito antes de esta mudança passar a integrar a conversa generalizada. Hoje, essa estratégia confirma-se em vários projetos e localizações.

Para lá do centro de Lisboa

A designação “subúrbios” não descreve totalmente o que está a acontecer. Não se trata de localidades periféricas e inativas, desligadas da capital. Pelo contrário, os municípios a sul e a leste de Lisboa são, cada vez mais, centros urbanos dinâmicos por direito próprio, integrados no ecossistema metropolitano.

De Almada e Seixal, na margem sul do rio Tejo, a Barreiro, Montijo, Alcochete e Moita, mais a leste, estas localizações conjugam proximidade e qualidade de vida.

Os tempos de deslocação são competitivos. A partir de muitas destas zonas, é possível chegar ao centro de Lisboa em 20 a 35 minutos, consoante a ligação disponível - ponte, ferry ou autoestrada. Em simultâneo, os residentes usufruem de menos congestionamento rodoviário, níveis de ruído inferiores, melhor qualidade do ar e maior facilidade de estacionamento - fatores particularmente relevantes para as famílias.

O acesso às praias é outro motor fundamental. Para muitos compradores portugueses, a proximidade do litoral da Costa da Caparica constitui uma vantagem decisiva em termos de estilo de vida. Viver em Almada ou nos municípios próximos permite chegar a extensas praias atlânticas em 10 a 20 minutos. Esta combinação entre conveniência urbana e acesso à costa é difícil de reproduzir na própria Lisboa.

Além disso, estas zonas dispõem de espaços verdes, escolas novas, comércio local e infraestruturas comunitárias que atraem residentes portugueses e internacionais à procura de uma vida equilibrada.

Procura forte e diversificada

A procura nestes territórios provém simultaneamente de várias origens, o que reforça a solidez da tese de investimento.

Os cidadãos portugueses que se mudam de localidades mais pequenas e de regiões rurais continuam a dirigir-se para Lisboa em busca de emprego e oportunidades. À medida que a habitação central se torna menos acessível, os municípios envolventes assumem-se como o destino natural. Compradores internacionais dos Estados Unidos, Brasil, França e Reino Unido também estão a procurar alternativas ao centro histórico, privilegiando casas modernas com estacionamento, terraços e proximidade da natureza, sem perder a ligação à capital. Muitos não procuram um apartamento histórico em Alfama. Pretendem uma casa funcional, bem concebida e adequada à forma como vivem efetivamente.

Entretanto, os investidores seguem a rendibilidade. As rendas no centro de Lisboa foram comprimidas pelos elevados preços de aquisição. Os projetos metropolitanos bem localizados continuam a proporcionar pontos de entrada sólidos e um forte potencial de arrendamento a longo prazo, sobretudo no arrendamento residencial, onde a procura da população em deslocação permanece profunda e consistente.

A convergência, nas mesmas localizações e ao mesmo tempo, de compradores para habitação própria e investidores tende a ser um sinal fiável que merece atenção.

Uma nova vaga de desenvolvimento

Nos últimos anos, o volume e a qualidade do desenvolvimento imobiliário em toda a área metropolitana alteraram-se de forma evidente. Alguns projetos incluem algumas dezenas de apartamentos destinados aos mercados locais. Outros abrangem várias centenas de unidades, dando origem a comunidades residenciais inteiramente novas, com identidade e comodidades próprias. Cada vez mais, são envolvidos ateliers de arquitetura reconhecidos, elevando os padrões de conceção e assegurando que estes empreendimentos respondem às expectativas atuais em matéria de sustentabilidade, eficiência energética e integração urbana.

Almada, Barreiro e Seixal tornaram-se particularmente ativos, apoiados por melhorias de infraestruturas e iniciativas de planeamento estratégico. Alcochete e Montijo estão a captar atenção crescente, beneficiando de terreno disponível, melhores ligações rodoviárias e uma nova escola internacional. Moita, tradicionalmente fora do radar do capital internacional, está a afirmar-se como uma oportunidade apelativa para investidores focados em escala, preços e potencial de crescimento a longo prazo.

O Riverscape, em Almada, exemplifica como uma localização bem selecionada pode conjugar uma arquitetura forte com procura real por imóveis de gama alta fora de Lisboa. Na Moita, está já em preparação um empreendimento, pois a nossa convicção nos fundamentos da zona apenas se reforçou à medida que a analisámos mais de perto.

Porque é que o momento é relevante

O imobiliário recompensa quem antecipa estas mudanças estruturais.

Os preços dos terrenos em muitos destes municípios continuam razoáveis quando comparados com os futuros valores residenciais. Os enquadramentos urbanísticos estão a tornar-se mais favoráveis à nova oferta habitacional. As infraestruturas melhoram de forma contínua. E a diferença de preços entre Lisboa e as cidades envolventes continua a oferecer aos compradores uma proposta de valor significativa, que ainda não foi totalmente refletida nos preços.

Há cinco anos, quando o centro de Lisboa ainda concentrava a atenção dominante, a lógica de procurar alternativas fora da cidade era simples. Os preços centrais aproximavam-se da maturidade. A escassez de terreno limitaria a oferta futura. A conectividade e as infraestruturas da área metropolitana estavam a melhorar. As preferências de estilo de vida evoluíam em direção a mais espaço, acessibilidade e equilíbrio. Desde então, cada um destes fatores tornou-se ainda mais pronunciado.

Para os promotores, a área metropolitana proporciona agora margens mais saudáveis e projetos mais escaláveis do que os que o centro da cidade consegue suportar. Para os investidores, representa a possibilidade de entrar a níveis mais acessíveis, com verdadeiro potencial de valorização à medida que estas zonas se consolidam e amadurecem.

Estratégia de investimento: olhar para além do centro da cidade

Para os investidores que ponderam o imobiliário português, a oportunidade não passa por abandonar Lisboa, mas por alargar a perspetiva.

Investir em municípios como Montijo, Almada, Barreiro, Seixal ou Moita proporciona exposição a:

• Procura residencial forte por parte de compradores locais e internacionais.
• Preços de aquisição competitivos face ao centro de Lisboa.
• Rendibilidades de arrendamento atrativas em relação ao custo de entrada.
• Potencial de valorização a longo prazo à medida que as infraestruturas e os serviços se expandem.
• Procura motivada pelo estilo de vida, sustentada pela proximidade de praias, zonas verdes e comodidades urbanas.

É a diversidade desta base de procura que confere estabilidade a estes mercados. Uma localização que atrai em simultâneo reformados, famílias jovens, trabalhadores remotos e inquilinos de longo prazo dispõe de uma capacidade real de absorção.

A perspetiva da Maven

Na Maven, a nossa função consiste em identificar cedo as tendências estruturais, desenvolver projetos imobiliários com disciplina e rigor e orientar os investidores em decisões que se mantêm sólidas ao longo do tempo.

Acompanhámos diretamente a ascensão dos municípios metropolitanos de Lisboa, apoiámos a aquisição de terrenos, a conceção de projetos, o licenciamento e a comercialização em várias localizações, e continuamos a dar prioridade a estas zonas no nosso pipeline de desenvolvimento. Na nossa perspetiva, a passagem do centro de Lisboa para a área metropolitana mais ampla constitui um reequilíbrio duradouro da geografia urbana da região, e não uma reação temporária à inflação dos preços no centro.

Portugal continua a atrair residentes internacionais e a procura interna mantém-se forte. A necessidade de habitação moderna e bem planeada só irá aumentar. Grande parte dessa oferta será disponibilizada fora do núcleo histórico.

Para quem pretende acompanhar mais de perto o mercado imobiliário português, a Newsletter do Investidor em Portugal aborda oportunidades e desenvolvimentos em todo o país com periodicidade bimestral. Para explorar oportunidades específicas ou discutir a sua estratégia de investimento, contacte a equipa da Maven através de [email protected].