O imposto sobre arranha-céus vazios e a luta pelo horizonte urbano

No 47.º andar, a cidade parece ficar a uma distância enorme. Pelas janelas do chão ao teto, as gruas movem-se sobre o porto, os autocarros avançam devagar como escaravelhos vermelhos e o rio assemelha-se a uma faixa de papel de alumínio. Do lado de dentro do vidro, num espaço concebido para um fundo de cobertura ou uma sociedade de advogados, um homem de sweatshirt azul-marinho está junto a uma simples mesa dobrável, um computador portátil e um ficus quase morto.

Este é o arranha-céus dele. Ou, pelo menos, era isso que julgava.

No telemóvel, surge uma notificação: a câmara municipal acabou de confirmar um «imposto sobre a desocupação» de vários milhões de dólares aplicado ao seu edifício, porque demasiados pisos permanecem escuros e vazios. Na rua, os eleitores chamam-lhe justiça. Ali em cima, o homem que pagou o betão e o aço chama-lhe roubo.

Entre estas duas perspetivas, começa uma guerra discreta sobre quem é, afinal, o dono do horizonte urbano.

Um milionário solitário num edifício muito alto e muito silencioso

O proprietário chama-se Daniel Kerr, tem 49 anos, fez fortuna na tecnologia pelos próprios meios e tornou-se quase um fantasma na sua própria torre de vidro. Gosta de percorrer os corredores vazios à noite, ouvindo os seus passos ecoar no mármore e no aço escovado, enquanto conta os avisos de «Arrenda-se» como se fossem contas de um rosário.

No papel, controla 63 andares de espaço aéreo privilegiado no centro da cidade. Na prática, tem arrendado menos de metade. O restante tornou-se um monumento vertical à nova contradição urbana: custos recorde de habitação ao nível da rua e silêncio absoluto nas alturas.

Vista de fora, a torre brilha como uma pen USB encaixada no horizonte da cidade. Por dentro, pisos inteiros parecem cenários de cinema abandonados.

Kerr comprou a torre em 2019, pouco antes de o mundo se esvaziar. Na altura, os mediadores prometiam listas de espera e guerras de licitações. Depois chegaram os confinamentos, os trabalhadores de escritório ficaram em casa e o futuro do centro da cidade desligou-se em silêncio.

Em 2022, a taxa de desocupação no distrito tinha triplicado. Primeiro fechou um café no átrio, depois outro e, a seguir, a lavandaria. Os inquilinos que ficaram exigiram reduções de renda; os que saíram entregaram os cartões de acesso e desapareceram em grelhas de videoconferências.

Os serviços municipais viram as receitas fiscais cair, enquanto as ruas se enchiam de pessoas incapazes de pagar renda. Uma rádio local resumiu o tema numa única frase: «As famílias não conseguem encontrar onde dormir, e os multimilionários estão a acumular céu vazio.» A frase pegou. A indignação também.

Perante um buraco orçamental e uma crise habitacional em ebulição, o executivo municipal aprovou, no outono passado, um novo imposto sobre «arranha-céus vazios». Qualquer torre comercial com mais de 25% da área arrendável às escuras teria de pagar uma sobretaxa anual punitiva, que aumenta acentuadamente à medida que os pisos continuam sem utilização.

Para os defensores da medida, o acordo é simples: quem lucra com o horizonte urbano deve suportar o custo social de o deixar oco. Para proprietários como Kerr, trata-se de uma arma apontada às suas contas.

Apresentou uma ação judicial poucos dias depois, alegando que a cidade o está a punir «por condições de mercado que não criou». Os urbanistas respondem que a desocupação também é uma escolha, incentivada por décadas de crédito extremamente barato. Entre estas narrativas incompatíveis surge uma questão mais incómoda: quem decide para que serve o espaço vertical de uma cidade?

Quando um imposto se transforma num ponto de viragem

Numa terça-feira chuvosa, a sala do conselho municipal parecia uma panela de pressão. De um lado, sindicatos de inquilinos com camisetas amarelas; do outro, advogados imobiliários e gestores de investimento de fato escuro. Ao centro estava o regulamento do novo imposto sobre a desocupação, impresso em 37 páginas que ninguém na sala tinha digerido por completo.

O microfone aberto alternava constantemente entre a revolta e o cálculo. Uma barista contou como foi expulsa financeiramente do próprio bairro, enquanto via pisos iluminados mas vazios sobre a sua cabeça. Dois oradores mais tarde, um gestor de fundos de pensões avisou calmamente que, se o imposto se mantivesse, poderiam desviar milhares de milhões para outra cidade.

Quase se ouviam os algoritmos de investimento a recalcular em tempo real.

Nesse dia, uma história cortou o ar de outra maneira. Uma enfermeira chamada Carla descreveu as corridas entre turnos duplos, enquanto a renda lhe consome mais de metade do salário. Apontou para uma fotografia no telemóvel: os filhos a fazer os trabalhos de casa no corredor, porque o quarto deles também era a sala de jantar.

Depois mudou para outra fotografia. O mesmo ângulo, mas à noite. Acima do apartamento apertado, uma conhecida torre de vidro erguia-se como um farol, com um em cada três pisos às escuras. «Aquilo», disse ela, com a voz a tremer, «não é um mercado. É uma escolha.»

A sala ficou em silêncio. Até algumas pessoas de fato se remexeram nas cadeiras. Os números têm um impacto; um beliche cheio sob um piso de escritórios morto tem outro.

Da perspetiva financeira, porém, os advogados de Kerr insistem que a história é diferente. Falam de cláusulas de empréstimos, janelas de refinanciamento e notações de obrigações. Quando os arranha-céus perdem inquilinos suficientes, as avaliações descem, os bancos ficam inquietos e toda uma cadeia de pensões locais e contas de poupança sente o abalo.

Um imposto severo sobre a desocupação, dizem, acelera essa espiral. Se a pressão for excessiva, os proprietários entrarão em incumprimento ou venderão os edifícios a preços de liquidação a fundos globais ainda menos ligados à cidade. Os advogados chamam-lhe uma «dupla expropriação» - primeiro o imposto, depois o colapso.

Os economistas municipais contrapõem que os pisos vazios já custam dinheiro público, através da perda de receitas e do esvaziamento dos bairros centrais. Alguém terá de absorver esse prejuízo. A verdadeira questão é se deverá ser o homem no 47.º andar ou a enfermeira no terceiro.

Como a disputa sobre o imposto sobre arranha-céus vazios pode redefinir a «propriedade»

Por trás dos processos em tribunal, algo mais subtil está a mudar: o próprio significado de possuir uma torre. Durante décadas, os arranha-céus foram tratados como qualquer outro ativo, apenas mais altos e mais reluzentes. Comprava-se, esperava-se, recebia-se renda ou não, e a cidade mantinha-se educadamente à margem.

O imposto sobre a desocupação quebra esse contrato social. Passa a considerar que manter espaço vertical vazio é um problema público, e não uma excentricidade privada. Sugere que possuir uma parcela do horizonte urbano implica dever à cidade mais do que uma placa no átrio.

Alguns urbanistas já desenham novas regras nas margens. Converter escritórios mortos em apartamentos ou estúdios. Abrir os pisos superiores a espaços de trabalho partilhados, escolas ou até alojamento temporário, em vez de esperar pelo inquilino empresarial «perfeito» que nunca telefona.

Para os proprietários, o impulso natural é resistir. Esperar, reforçar a pressão política e desejar que as próximas eleições tragam ouvidos mais favoráveis. Ou contornar discretamente as regras: dividir pisos em microarrendamentos, assinar contratos meramente formais e manter atividade suficiente nos registos para escapar ao imposto.

As pessoas comuns conhecem bem esta dança. Todos já vivemos aquele instante em que uma brecha engenhosa parece mais apelativa do que o esforço cansativo de uma mudança real. As cidades não são diferentes.

Ainda assim, alguns promotores estão a experimentar, nem que seja por receio. Uma torre próxima abriu dois pisos subutilizados a organizações sem fins lucrativos por uma renda simbólica, ocupando o espaço com clínicas de imigração e aulas gratuitas de programação. Outra está a testar contratos de arrendamento exclusivamente noturnos para empresas emergentes de cozinhas-fantasma e estúdios de conteúdos. É confuso, improvisado, ligeiramente desesperado - e estranhamente vivo.

«Sejamos honestos: ninguém faz realmente isto todos os dias», afirmou Kerr, quando lhe perguntaram se alguma vez tinha percorrido as ruas junto ao seu edifício depois das 22 horas.

«Olho para relatórios de ocupação, não para as entradas onde as pessoas dormem. Essa é a verdade, mesmo que soe mal.»

• A linha vermelha silenciosa dos responsáveis municipais
  Não o dizem diante de um microfone, mas vários admitem que o imposto também funciona como instrumento de pressão.
  Não apenas para angariar receitas, mas para obrigar os proprietários a sentarem-se à mesma mesa com os defensores da habitação, em vez de se esconderem atrás de mediadores.

• Como os investidores se estão a adaptar
  Alguns fundos já incorporam penalizações por desocupação nos seus modelos, pagando menos à partida e exigindo conversões mais rápidas quando as torres permanecem vazias.
  Não são sentimentais; simplesmente odeiam mais as surpresas do que os impostos.

• O que isto significa para quem está no terreno
  Se a política se mantiver, poderão surgir combinações invulgares: creche no 6.º andar, espaço de trabalho partilhado no 18.º, estúdios de curta duração no 35.º.
  A era dos puros «escritórios-troféu» pode dar discretamente lugar a uma cidade composta por camadas sobrepostas.

O horizonte urbano como espelho, e não como vitrina de troféus

Caminhe um quarteirão a partir da torre de Kerr ao anoitecer e olhe para cima. Verá algo que passa despercebido ao meio-dia: que pisos ganham luz e quais continuam negros. Os padrões de iluminação tornaram-se uma espécie de polígrafo urbano, revelando até que ponto as nossas cidades são mais uma folha de cálculo do que abrigo.

Esta disputa em torno de um imposto sobre «arranha-céus vazios» pode parecer técnica e restrita, como se só advogados e operadores de obrigações tivessem de se preocupar com ela. No entanto, encerra questões que quase todos reconhecem: quem pode deixar recursos por utilizar enquanto outros se esforçam para sobreviver? Quanto conforto privado pode assentar sobre tensão pública antes de alguém lhe chamar roubo, em vez de sucesso?

Os tribunais decidirão, a seu tempo, as questões jurídicas. Os eleitores decidirão até onde querem levar esta ideia de que o horizonte urbano é partilhado, mesmo quando a escritura está em nome de uma só pessoa. Entre estas duas forças, proprietários como Kerr estão a descobrir um limite que nunca tinham precisado de considerar.

Uma cidade não consegue arrancar uma torre do chão de um dia para o outro. Mas pode alterar o que significa possuí-la, piso a piso, linha fiscal a linha fiscal, até que o homem no 47.º andar olhe para baixo e perceba que a vista não é a única coisa que pertence a todos.

Perguntas frequentes:

• Pergunta 1: O que é exatamente um imposto sobre «arranha-céus vazios»?
• Resposta 1:
• É uma sobretaxa aplicada a grandes edifícios que permanecem parcial ou maioritariamente desocupados acima de um determinado limiar.
  A ideia é desencorajar os proprietários de manterem pisos às escuras enquanto a cidade enfrenta rendas elevadas ou receitas reduzidas.
• Pergunta 2: Este tipo de imposto pode aumentar a oferta de habitação?
• Resposta 2:
• Indiretamente, sim.
  Ao tornar a desocupação dispendiosa, incentiva os proprietários a converter pisos de escritórios sem uso em apartamentos, estúdios ou outras utilizações ativas, em vez de esperarem pelo inquilino empresarial perfeito.
• Pergunta 3: Porque estão os investidores tão preocupados?
• Resposta 3:
• Porque impostos elevados e imprevisíveis podem afetar fortemente o valor dos edifícios.
  Isso pode provocar incumprimentos de empréstimos, perdas em fundos de pensões e maior dificuldade em financiar projetos futuros na mesma cidade.
• Pergunta 4: É justo para os proprietários que compraram antes de as regras mudarem?
• Resposta 4:
• Esse é o cerne da disputa jurídica.
  Os proprietários argumentam que estão a ser punidos por mudanças, como o trabalho remoto, que não causaram; os defensores da medida afirmam que os lucros de longo prazo sempre implicaram responsabilidades não assumidas explicitamente.
• Pergunta 5: Isto vai alterar o aspeto da minha cidade?
• Resposta 5:
• Com o tempo, provavelmente.
  Conte com mais pisos de utilização mista, menos torres «troféu» impecáveis mas meio vazias e um horizonte urbano que terá de responder não apenas aos credores, mas também aos eleitores que olham para cima a partir da rua.